Qu’est ce qu’une SCPI ?
C’est une société civile de placements immobiliers.
Les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers achètent, avec des fonds recueillis auprès des particuliers par appel public à l’épargne, des immeubles et d’autres biens immobiliers et louent lesdits biens.
Pourquoi l’immobilier ?
Pourquoi l’immobilier devrait connaitre une croissance.
- Le foncier dans les grandes villes se fait rare
- La main d’œuvre de plus en plus qualifiées coute chère à la construction et/ou rénovation
- Les nouvelles réglementations fiscales sur les plus values vont figer le marché de l’offre
- L’inflation arrive et sera forte dans les années à venir, ceci est dû à nos politiques économiques (création monétaire), cumulé à une inflation importée des BRICS (chine en tête) et à une hausse des matières premières.
- Taux historiquement bas, propice à l’achat par crédit
Les avantages :
-Pas de souci de gestion.
-Revenus réguliers par trimestre.
-Mutualisation du risque
-Protection contre inflation
-Diversification des solutions financières
-Rendement élevé env. 4 à 5%.
-Risque très faible de défaut.
-Pas de taxe foncière à acquitter
-Pas de travaux à prévoir
Les droits notariés et d’enregistrements sont intégrés à la valeur de la part plutôt que des les payer en supplément comme dans l’immobilier classique (env.10%), le rendement se calcule sur le montant nominal (montant de l’investissement).
Exemple Primopierre :
- Prix de la part au 1er janvier 191€
- Revenus distribués (5,70% de 191€) 10,89€/ part
- Valeur de réalisation au 1er janvier 170,76€ (soit 10,59%).
La Fiscalité:
Foncier classique, déclaration IRPP 2042 + CSG.
Possibilité d’opter pour le micro foncier.
Nous pouvons retrouver des SCPI sur le marché qui font des investissements à l’étranger comme en Allemagne, par conséquent sur ces revenus bénéficierez d’un crédit d’impôt pour revenus étrangers.
Le secteur :
Exemple :
Multimmobilier 2 UFG-LFP (34% province, 21% Paris, 45% Région parisienne)
- 79% bureaux
- 21% commerce
Primopierre (51% province, 6% Paris, 43% Région parisienne)
- 16% entrepôt,
- 82% Bureaux,
- 2% Autres
La détention :
Après la souscription il faut s’attendre entre 3 et 6 mois pour percevoir les 1ers revenus. (Souscription administrative, enregistrement auprès du gestionnaire et attente de vos droits à la propriété.)
Dans la majeure partie des cas vous êtes propriétaires des parts de SCPI à partir du 3ème mois suivant la souscription.
Les loyers sont perçus « trimestriellement » et « souvent » comme suit :
Janvier, Avril, juillet et octobre.
Conclusion si par exemple vous êtes totalement propriétaire de vos parts en septembre vous percevrez vos premiers revenus en Janvier.
Il est possible par contre que le gestionnaire vous verse un « prorata temporis » sur le mois d’octobre pour 1 mois de détention, vous auriez seulement perçu la totalité si et seulement si vous étiez plein prioritaire au mois juillet.
Valorisation :
Chaque année le gestionnaire évalue l’ensemble du patrimoine par expertise, vous avez donc une connaissance annuelle de l’évolution de prix de vos parts.
La valorisation fonctionne de la même manière que les prix de l’immobilier classique français en ce qui concerne les bâtiments.
Les prix sont corrélés à l’inflation et au prix de marché entre l’offre et la demande du secteur de l’immobilier d’entreprise.
Les variations de prix peuvent fluctuer plus rapidement que l’immobilier classique (toutes proportions gardées).
L’immobilier aujourd’hui souffre beaucoup moins que les valeurs financières et ses variations de cours sont beaucoup moins volatiles.
Les Loyers :
Les loyers sont trimestriels.
Ils peuvent varier à la hausse comme à la baisse suivant la conjoncture économique, suivant le marché de l’immobilier et suivant le taux d’occupation de la SCPI.
La sortie:
Il existe un marché B, les SCPI peuvent se revendre à tout moment comme sur le marché action (entre offre et demande).
En cas de succession:
Les SCPI entre dans l’actif successoral comme l’immobilier classique à la différence qu’elle peuvent se partager entre héritiers (ce sont des parts), chacun peut donc décider de les revendre ou de les préserver.
