Des ajustements immobiliers à prévoir en 2020.

L’immobilier traverse lui aussi la crise du coronavirus avec turbulence.

Voici quelques faits…

L’immobilier en général

Quelques 100,000 transactions à la mi mars sont gelées chez les notaires cause de confinement (source FNAIM)

Quelques 3000 agences en France devrait mettre la clef sous la porte, pas de transaction, pas d’honoraire, pas d’honoraire, pas de chiffre d’affaire.

Les vitrines des agences sont vides, faute de stocks entrants… (source FNAIM)

Les agents immobiliers sont presque tous des indépendants, comment peuvent ils vivre actuellement ? Beaucoup d’entre eux devraient quitter le navire.

Les chantiers sont à l’arrêt, le BTP est mis à mal.

Un “guide des préconisations de sécurité sanitaire pour la continuité des activités en période d’épidémiea été publié. Il divise patronat et syndicat.

Rien n’est encore gagné.

Instabilité des locations et des prix

Les locations courtes durées sont inexistantes, les annulations pour cas de force majeure pour la période du confinement ont ruinées les petits propriétaires et les géants Airbnb, Expédia, Booking souffrent le martyr (Source Sebastien Brille, exploitants LMP)

Seules les longues durées perdurent et sauvent les meubles mais les impayés pointent le bout de leur nez, la période hivernale a été prolongé par décret.

Le conseil national des notaires anticipent une baisse de l’ordre de 5 à 10 % dans un avenir proche.

La raison est qu’il y’ aura une baisse d’attractivité, une baisse de la demande à cause de la crise économique, un accès au crédit moins souple et un appauvrissement moyen très probable.

Le problème des villes moyennes

Certaines villes seront beaucoup plus impactées à l’instar des villes de taille moyenne (env. 100.000 habitants) comme Grenoble, Orléans, Clermont -Ferrand, Limoges qui auront la double peine (source Henry Buzy Cazeaux directeur général de L’ISC Paris).

Je cite : « l’effort de développement entrepris ces derniers temps dans ces villes pour attirer pourrait être mis à bas, et les ménages y seront plus impactés du fait de leur situation financière moins solide ». Des scénarios sur la base d’une crise passagère, évidemment amenés à être réévalués au fur et à mesure que s’étend la crise.

Le problème des SCPI

Les SCPI qui d’ordinaire sont des valeurs refuges suscitent des interrogations.

Quels sont les risques liés à la crise du Covid 19.

1. Baisse des revenus

Il est probable qu’avec la mise à l’arrêt de l’économie, certains baux soient renégociés à la baisse en période récessive d’ici quelques mois.

Le confinement a sûrement provoqué des « reports temporaires de loyers » qui vont provoquer une carence de loyer donc par ricochet une baisse du rendement.

Certaines faillites d’entreprises provoqueront des vacances locatives, le temps de retrouver de nouveaux locataires.

Par conséquent la probabilité d’une baisse des rendements reste élevée.

Pour rappel le rendement moyen en 2019 était de 4,40 %.

Les SCPI les plus touchés seront celles qui détiennent des murs de boutiques, des centres commerciaux, des commerces, restaurants et Café/bars.

Selon Jonathan Dhiver (Meilleurescpi.com) les SCPI de rendement sont majoritairement composées de Bureaux (67,80%) et de commerces (19,98%), (communiqué du 26 mars 2020).

3 points qui peuvent relativiser ces faits.

  • La diversification géographique (plusieurs villes, voire plusieurs pays)
  • La dilution locative (plusieurs biens en portefeuille)
  • Le report à nouveau (trésorerie non affectée qui peut faire tampon)

2. Baisse du prix de la part

Si l’immobilier traditionnel baisse, l’immobilier d’entreprises devrait baisser en parallèle.

Il devrait être plus impacté par la nature moins « traditionnelle ».

Les clients des SCPI sont principalement des entreprises, elles seront les premières victimes de la crise.

3. La prime de risque

Les SCPI demeurent des placements à risque (et oui), par conséquent avoir un rendement moyen de 4,4 % en 2019, pensez vous qu’un investisseur peut accepter ce rendement si faible avec les risques encourus avec la crise du Covid 19 ?

La réponse est non c’est pour cela qu’afin de préserver des rendements convenables, les gestionnaires n’auront d’autres choix que de baisser les valorisations afin d’augmenter mécaniquement les rendements (pour les nouveaux entrants).

Dans un contexte particulier il serait raisonnable d’attendre les premières expertises des SCPI délivrées chaque fin d’année avant d’investir.

Ces bilans indiquent la gestion globale, les vacances locatives, les signatures des locataires, les rendements par immeuble, les montants en trésorerie et des reports à nouveau, valorisation du parc.

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