Acquisition de la nue propriété des parts de SCPI

Rendement: 4,24% Garanti

La pleine propriété se décompose en deux droits: l’usufruit et la nue propriété. La stratégie est d’acheter la nue propriété, l’usufruit sera acheté par une société partenaire à la SCPI. Le nu propriétaire acquiert le droit d’être le plein propriétaire des parts de SCPI à l’extinction de l’usufruit. Pendant toute la durée du démembrement, le nu propriétaire ne recevra aucun revenu, ne payera aucune charge. La nue propriété peut être assimilée à une jouissance différée à l’extinction de l’usufruit. Puisque l’investisseur ne perçoit aucun revenu pendant toute la durée de l’investissement en démembrement :

• L’investisseur n’aura aucun impôt sur le revenu à payer pendant toute la durée du démembrement. (à la fin du démembrement, le nu propriétaire retrouve la pleine propriété de ces parts de SCPI et payera l’impôt sur le revenu par rapport aux revenus fonciers perçus).
• Il ne sera pas redevable de l’ISF quant à ses parts de SCPI. C’est l’usufruitier qui déclare la valeur des parts démembrées à l’ISF. Le nu propriétaire est donc exonéré d’ISF sur la nue propriété de parts de SCPI.

L’ investisseur intéressé par cet investissement est une personne:

1. fortement fiscalisée à l’impôt sur le revenu
2. ou à l’ifi
3. qui souhaite se préparer sa retraite
4. obtenir un revenu complémentaire à échéance
5. faire une plus value mécanique et sécurisée

Exemple : L’acquisition de la Nue propriété des parts de SCPI coûte :

(Chiffre de 2017)

• 79% de la valeur de la pleine propriété pour un démembrement sur 5 années.
• 66% de la valeur de la pleine propriété pour un démembrement sur 10 années.

Imaginons un investisseur en nue propriété qui achète 100 000€ de parts de SCPI (valeur en pleine propriété). La valeur est donc 66 000€ sur 10 ans. Pendant toute la durée du démembrement de propriété, il ne percevra aucun revenu, ne payera aucune charge. Dans 10 ans, au terme du démembrement, il sera plein propriétaire des parts de SCPI pour une valeur de 100 000€ ( valeur à laquelle il convient d’ajouter la valorisation des parts pendant la période du démembrement ou la perte de valeur le cas échéant).

Son gain immédiat et garanti est de 34 000€ soit 51% par rapport au 66 000€ versés. Le rendement de cet investissement est donc de 4,24% par année pendant 10 ans. Ce rendement est structurelle et simplement le fruit de l’extinction progressive de l’usufruit. Au terme du démembrement, le nu propriétaire devient plein propriétaire et percevra les revenus fonciers dégagés par les parts de SCPI.

Avec un objectif de rendement compris entre 5% et 6% net de frais de gestion par années, il percevra pour 100000€ de parts de SCPI un revenu complémentaire compris entre 5000€ et 6000€. Les intérêts de l’emprunt ayant servi à l’acquisition de la nue propriété ne sont pas déductibles