L’immobilier est l’investissement préféré des français

Notaires.fr

Pourquoi l’immobilier est il toujours un bon placement, et pourquoi vous protège t’il contre le mauvais temps?

1/ Constat de départ : il manque 900 000 logements en France, ce qui fait gonfler les prix.

Et, chaque année, quelque 300 000 à 350 000 nouveaux ménages arrivent sur le marché. La Fondation Abbé Pierre chiffre aussi entre 3 et 3,5 millions le nombre de mal-logés et à 1,3 million les personnes en attente de logement social.

2/ Pénuries = hausse des prix

• Les matières premières coûtent de plus en plus chères, cela se répercute sur les prix immobiliers à la construction
• Le foncier se paye à prix d’or, la France est un pays qui a ses propres bornes, les terrains vont irrémédiablement se faire rare dans le futur.
• La main d’œuvre coûte chaque année de plus en plus chère.
• Demande de plus en plus forte de l’accession à la propriété par le français (peur psychologique, peur du futur, épargne retraite par excellente).
• Les provinces sont la cible des étrangers (anglais, hollandais, chinois).

3/ Dispositions fiscales de l’Etat = hausse des prix

 Plus-values immobilières :
L’exonération des plus-values immobilières sur 22 ans est fixée comme suit:

Le prix d’acquisition est majoré des frais de notaire (7,5%) + frais de travaux (15%) – le prix de vente.

Ensuite vous appliquez cette formule, ci dessous:

• pas d’exonération les cinq premières années de détention d’un bien,
• ensuite 6% d’abattement sur la plus-value entre 6 et 21 ans,
• 4%la 22ème année révolue
• Les prélèvements sociaux vont jusqu’à 30 ans de détention.

L’excédent appelé plus-value nette est taxé à 19%.

L’impact de cette mesure sera de figer le marché, il y aura moins de biens en circulation et ceux qui le seront connaitront une majoration de leurs valeurs, équivalente à l’impôt généré par le nouveau calcul des plus values.

4/ Impact des politiques économiques de la France sur l’immobilier

 Force est de constater que l’immobilier augmente toujours en parallèle à l’inflation.

 Aujourd’hui l’inflation est relativement maitrisée par la BCE elle avoisine les 1% à fin d’année 2019.

Autre parallèle, la dépréciation de la monnaie par les injections des banques centrales qui crée une inflation artificielle (voir article crise de l’euro)

 Vous avez surement entendu parler de l’endettement des états qui marque profondément nos économies occidentales.

 Pour diminuer sensiblement cet endettement il 5 solutions :

• Répression financière par une augmentation des impôts
• Croissance forte
• L’inflation
• Prélèvements exceptionnels sur le patrimoine privé
• Annulation de la dette

Il est fort à parier que nos politiques laissent filer l’inflation sachant que les impôts sont déjà lourds et que la croissance occidentale est molle voire en récession.

Mais, à coup sûr, parmi ces derniers, il y a tous les créanciers qui avaient prêté à taux fixe : lorsque les prix augmentent de 10 % et que le taux d’intérêt sur les prêts accordés est de 3 %, le prêteur perd chaque année 7 % sur ce qu’il a prêté. Ou, ce qui revient au même, l’emprunteur voit sa dette s’alléger de 7 % chaque année en terme de pouvoir d’achat.

5/ Les taux directeur historiquement bas propice à l’achat.

Les taux actuels sont bas sous la barre des 2% (2020).

LA FISCALITE:

La fiscalité est différente suivant la nature de votre investissement.

LE CHOIX D’INVESTISSEMENT :

Nu classique:

• Appartement classique dans l’ancien à louer « nu »
• Rendement élevé de 3 à 10% suivant localisation
• Impôts élevé (TMI et prélèvement sociaux)
• Pas de réduction d’impôt

Nu de type pinel:

• Appartement classique dans des grandes agglomérations
• Locataire choisi par la société de gestion
• Rendement de 3%
• Jusqu’à 21% réduction d’impôts.

Censi Bouvard :

• Appartement de type business : les résidences étudiantes, les résidences médicalisées, centre de tourisme et chambres d’hôtels.
• Loyers garantis et indexés par bail commercial
• Loyers élevés environ 4%
• 11% de réduction d’impôts sur 9 ans.
• Récupération de la TVA

Location meublée classique:

• Appartement classique dans l’ancien qu’il faut intégralement meubler
• Amortissement qui augmente vos dépenses
• Pas ou peu d’impôts
• rendement élevé notamment en courte durée (airbnb, abritel, booking)

SCPI:

• Groupement d’immobilier dans un cadre juridique de type SCI
• Pas de gestion
• Rendement élevé env. 4,5%